マンション大規模修繕便り 神奈川
いつも健康でいたいですね。
人も建物も年をとると、残念ながら劣化が進んできます。
マンション大規模修繕は、建物の老化、劣化予防の為に
定期的に行うものです。
主な工事内容は
1.外壁の磨耗、疲弊による障害(割れ、ヒビ、タイル剥離等)を防ぎ耐震性能を維持する。
2.防水性能の回復(屋上、バルコニー、壁、窓周り、シーリング)
3.給排水関係の磨耗、疲弊による障害を防ぐ
4..鉄部の劣化予防、破損部の補修
主に大規模修繕では、屋上、屋根防水と外壁のタイル補修や塗り替え.
エレベーターや機械式駐車場などの
経年劣化の改善または更新を目的に行います。
定期的な大規模修繕は、防水の保証が切れる、10年前後くらいが目安となります。
平均的には、１２年と言われています。
鉄部の塗装に関しては5年ごとが目安とされています。
大規模修繕の準備
準備時期 1年〜3年前より 規模の大きいマンションは早めに準備します。
準備 建物劣化診断 修繕積立金の把握 準備委員会等の設置、認定など
内容
修繕時期や、組合員との協議方法や、どういう修繕が必要なのか、
修繕をする為の順序と、方法、問題点などの把握、整理
総費用をどのくらいに抑えるか、どのくらいかかるのか検討します。
大規模修繕は第１回目が大事
大規模修繕は、多額の費用が発生しますので、
これをいかに抑えて行うかが、次の第2回、3回と続く修繕に大きく影響してきます。
大規模修繕では、設計監理を選定して、管理組合の委託代理として
修繕仕様決定や見積もりのチェック、工事監理を行わせる方法が適しています。
業者選定では、複数による競争入札でやるのが一番公平かつ、費用が抑えられます。
業者選定に関して
管理組合は、中立な設計監理を選び、調査依頼して、補修範囲と仕様を決定します。
競争入札では、3〜6社へ見積もり依頼し比較します。
このときに重要なのが、修繕範囲や仕様が、同一条件での競争入札とします。
よく問題になるのが、修繕面積が違ったり、仕様が違ったりして比較できないからです。
1社を避けるのは、高いのか安いのか、比較できず、適正なのかわからないからです。
基本的に、大規模修繕は修繕積立金から支払われます。
又、1回だけでなく2度3度と続いていきます。
ですから、1回目の大規模修繕の図面や見積もりは、管理組合で全て保存しておく事が重要です。
それは外壁面などの面積は、ほとんど変わらないからです。
それにより次回の費用を抑えることが出来ます。
少しでも、工事費を節減しつつ適正な大規模修繕をすることは、区分所有者にとって必須条件なのです。
万一、修繕積立金が足りなければ、修繕積立金の改定、値上げをしなければなりません。
ところが、これが大問題です。
結果的に区分所有者に負担拒否をされ、修繕不能になる事もあります。
長期修繕計画とは?
前項のような事態にならないように、あらかじめ修繕積立金がパンクしないように計画します。
次世代に負の負担を引き継がせない為の、将来を見越した、
修繕計画やスロープの設置などの居住安全環境の整備計画をします。
長期修繕計画では、2回目、3回目の修繕で新たに必要となる可能性のある修繕を
入れ込み、現在の修繕積立金の有効性を判断し、役立てます。
皆様のより良いマンションライフが続く事を願っています。